Valores que no deben confundirse
| Valor | Significado |
|---|---|
| Catastral | Es una referencia administrativa utilizada con finalidades fiscales. Por sí sola no acredita cuánto se obtendría al vender la vivienda, de modo que no debe confundirse con su precio actual de mercado. |
| De mercado | Es el precio probable de una transmisión ordinaria en una fecha concreta. Debe tener en cuenta las características y el estado del inmueble y contrastarse con referencias comparables. |
| De tasación | Es el valor técnico que resulta de un informe elaborado con un método y una finalidad determinados. Para utilizarlo en el concurso hay que comprobar su fecha y si responde a la cuestión que se necesita valorar. |
| De garantía | Es la referencia concursal que permite delimitar el alcance del privilegio especial del acreedor garantizado. Cumple una función jurídica propia y no equivale sin más al precio de venta de la vivienda. |
| Neto realizable | Es la estimación de lo que quedaría del precio probable después de descontar las cargas preferentes y los costes de realización. Permite valorar si la venta aportaría un resultado útil a los acreedores. |
Qué costes se descuentan
Según el inmueble pueden existir gastos de intermediación, cancelación registral, tributos, comunidad, conservación, desalojo, posesión, ejecución y tiempo de venta. No todos se aplican siempre, pero omitirlos puede crear un remanente ficticio.
Cuándo hace falta una prueba técnica
Una estimación con inmuebles comparables sirve para una primera orientación. Para calcular el límite concursal de una garantía inmobiliaria, el artículo 273 exige la valoración de una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, con las excepciones legales para valoraciones recientes y las especialidades del artículo 274 para viviendas terminadas.
Copropiedad, usufructo y nuda propiedad
No debe valorarse una cuota indivisa como si fuera el pleno dominio del inmueble. Tampoco la nuda propiedad equivale al valor total cuando existe usufructo. La liquidez, las cargas y la situación de los demás titulares reducen o condicionan el valor realizable.
El valor neto realizable es una estimación, no una resta automática
Se parte del precio probable de transmisión y se descuentan cargas preferentes y costes razonables: cancelaciones, intermediación, impuestos, conservación, ocupación y gastos procesales. Una cuota indivisa o una nuda propiedad no valen el porcentaje matemático del pleno dominio si carecen de mercado equivalente.
Qué fuente debe utilizarse
La estimación inicial, la valoración del derecho incluido en el inventario y el cálculo legal de la garantía tienen finalidades distintas. Un valor catastral, un anuncio o una estimación personal no sustituyen sin más la valoración exigida para determinar el privilegio especial.
La fecha de la valoración importa
Una tasación de la escritura hipotecaria puede tener muchos años y una finalidad distinta. El expediente necesita una cifra próxima a la solicitud y una explicación del método. Si el mercado cambia durante el procedimiento, puede ser necesario actualizarla.
El valor de la garantía y el resultado de una liquidación
Para el límite concursal de la garantía se aplican las deducciones legales al valor razonable: el 10 % de ese valor y los créditos pendientes con garantía preferente, respetando los límites del artículo 275. Es un cálculo específico.
Para estimar lo que obtendrían los acreedores en una venta se estudian el precio previsible, las cargas, los costes y las reglas de pago. El descuento legal del 10 % no crea por sí solo un sobrante repartible.
Si la hipoteca supera el valor de la garantía
La deuda pendiente, el valor de mercado y el valor legal de la garantía son cantidades distintas. El exceso de deuda no es dinero disponible para otros acreedores. Antes de plantear una reducción de cuota hay que comprobar si procede un plan de pagos.
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