Valores que no deben confundirse
| Valor | Significado |
|---|---|
| Catastral | Referencia administrativa con finalidades fiscales; no acredita por sí solo el precio de venta. |
| De mercado | Precio probable en una transmisión ordinaria a una fecha concreta. |
| De tasación | Valor técnico según el método y finalidad del informe. |
| De garantía | Referencia concursal para delimitar el privilegio especial. |
| Neto realizable | Valor probable menos cargas preferentes y costes de realización. |
Qué costes se descuentan
Según el inmueble pueden existir gastos de intermediación, cancelación registral, tributos, comunidad, conservación, desalojo, posesión, ejecución y tiempo de venta. No todos se aplican siempre, pero omitirlos puede crear un remanente ficticio.
Cuándo hace falta una prueba técnica
Una estimación apoyada en testigos comparables puede bastar para una primera orientación. Cuando la vivienda tiene valor relevante, hay discrepancia con un acreedor o debe delimitarse el alcance de una garantía, una tasación técnica reciente ofrece mayor solidez.
Copropiedad, usufructo y nuda propiedad
No debe valorarse una cuota indivisa como si fuera el pleno dominio del inmueble. Tampoco la nuda propiedad equivale al valor total cuando existe usufructo. La liquidez, las cargas y la situación de los demás titulares reducen o condicionan el valor realizable.
El valor neto realizable es una estimación, no una resta automática
Se parte del precio probable de transmisión y se descuentan cargas preferentes y costes razonables: cancelaciones, intermediación, impuestos, conservación, ocupación y gastos procesales. Una cuota indivisa o una nuda propiedad no valen el porcentaje matemático del pleno dominio si carecen de mercado equivalente.
Qué fuente debe utilizarse
El valor de referencia catastral puede ser un punto de partida; los comparables aportan contexto; la tasación homologada o una pericial adquieren mayor importancia cuando existe diferencia relevante, impugnación o necesidad de calcular el privilegio. No debe afirmarse que un único método sea siempre obligatorio.
La fecha de la valoración importa
Una tasación de la escritura hipotecaria puede tener muchos años y una finalidad distinta. El expediente necesita una cifra próxima a la solicitud y una explicación del método. Si el mercado cambia durante el procedimiento, puede ser necesario actualizarla.