Hay que saber cuánto vale en el mercado, qué deuda garantizada queda pendiente, si las cuotas están al corriente, qué costes tendría una venta, si existe copropiedad y cuál de las tres vías se está estudiando.
Datos imprescindibles
- Titularidad y régimen matrimonial.
- Tasación o valoración actual.
- Saldo hipotecario y otras cargas.
- Cuota, intereses y situación de pago.
- Embargos o ejecución hipotecaria.
- Gastos de comunidad, impuestos y mantenimiento.
- Ingresos y gastos familiares.
Valor neto de la vivienda
Se parte del valor de mercado y se descuentan las cargas preferentes y costes previsibles. Si las cargas superan el valor, puede no existir utilidad económica para vender. Si queda remanente positivo, los acreedores pueden tener interés en su realización o en que el plan ofrezca un resultado equivalente.
Vivienda y concurso sin masa
Una vivienda sobrehipotecada puede encajar en el supuesto de cargas superiores al valor, siempre que el análisis del resto del patrimonio también conduzca a falta de masa útil. No significa que la hipoteca desaparezca ni que el banco pierda su garantía. La conservación exige seguir atendiendo el préstamo o alcanzar una solución compatible.
Vivienda y plan de pagos
La no realización de la vivienda lleva normalmente a un plan de cinco años. Debe demostrarse que la cuota hipotecaria y los gastos son sostenibles, que se atenderán las deudas no exonerables y que el plan supera la comparación con la liquidación. Los acreedores pueden alegar e impugnar por las causas legales.
Vivienda y liquidación
Si existe valor neto y no se utiliza válidamente un plan, la vivienda puede realizarse. En proindiviso o gananciales la operación es más compleja, pero esa complejidad no equivale a una exclusión automática.
La garantía real tiene un régimen propio
La exoneración no elimina la deuda cubierta por la garantía dentro de sus límites. Debe separarse la parte garantizada y el eventual exceso. Si la garantía ya se ejecutó, se analiza la deuda remanente. Si no se ejecutó, el plan debe coordinar cuotas, vencimientos y valor de garantía.
Qué no debe prometerse
- Que una vivienda con hipoteca superior se conserva siempre.
- Que el plan impide toda ejecución hipotecaria aunque se dejen de pagar las cuotas.
- Que el banco decide por sí solo toda la exoneración.
- Que el valor catastral es el único relevante.
- Que la vivienda habitual es legalmente inembargable.
Conservar la vivienda en un concurso sin masa no permite imponer al banco un recálculo hipotecario
Si las cargas absorben el valor de la vivienda, el inmueble puede no liquidarse. Pero el Tribunal Supremo ha declarado que el concurso sin masa sigue el artículo 501 y no permite acudir al plan de pagos para aplicar el recálculo especial de la hipoteca. La garantía puede ejecutarse si las cuotas dejan de pagarse.